標準宅地に係る不動産鑑定評価書の見方：
様式2＜標準宅地価格評価の内訳（その1）＞

　様式2では、三方式の適用結果の表示がなされます。

1. 取引事例比較法

　取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法です。

（1）事情補正

　取引事例はその取引等の事情が正常なものか又は正常なものに補正することができるものでなくてはなりません。
　正常な事情の下で成立した取引事例等は、鑑定評価に当たって指標となりうるものです。また、取引事例に係る取引等が特殊な事情を含むものであっても、投機的なものでなく、適切に事情補正を行えば、事例としての規範性を持ち得ることになります。

（2）時点修正

　取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正しなければなりません。時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正する必要があります。
　時点修正率は、価格時点以前に発生した多数の取引事例について時系列的な分析を行い、さらに国民所得の動向、財政事情及び金融情勢、公共投資の動向、建築着工の動向、不動産取引の推移等の社会的及び経済的要因の変化、土地利用の規制、税制等行政的要因の変化等の一般的要因の動向を総合的に勘案して求めるべきであるとされています。
　さらに、時点修正率の査定に当たっては、地価公示、都道府県地価調査等の資料を活用するとともに、適切な取引事例が乏しい場合には、売り希望価格、買い希望価格等の動向及び市場の需給の動向等に関する諸資料を参考として用いることができるものとされています。

（3）建付減価の補正

　取引事例地に建付減価が生じていると認められる場合に建付減価の補正を行います。建物が土地の最有効使用の状態になく、その建物を取り除くことが適当である場合は、除去費用を土地の買い手が負担するという条件のときには、更地に比し、その費用相当額の建付減価が生じることがあります。

（4）事例地の個別的要因の標準化補正

　取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合には、近隣地域の標準的画地と取引事例地との個別的要因の比較を行います。
　また、取引事例に係る不動産が同一需給圏内の類似地域に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、当該地域の標準的画地と取引事例地との個別的要因の比較を行います。

図　事例地の標準化補正と標準宅地の個性率

（5）地域格差

取引事例が同一需給圏内の類似地域に存するものである場合には、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する類似地域との地域要因の比較を行って地域格差を判定します。
　取引事例が近隣地域に存するものである場合には、地域格差はないことになります。

（6）比準価格

　取引事例比較法によって求められた試算価格を比準価格といいます。

2. 収益還元法

　収益還元法は対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めるものであり、純収益を還元利回りで還元して対象不動産の試算価格を求める手法です。ここでは標準的画地（必ずしも標準宅地と同じでない）の上に最有効使用の賃貸用建物等の建設を想定し、直接法により収益価格を求める方法を説明します。

（1）総収益

　対象不動産が更地であるものとして、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建設を想定し、当該土地及び建物等からなる複合不動産が生み出すであろう総収益を適正に求めます。 一般に賃貸用建物にあっては、実際支払賃料に、預り金的性格を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金等の運用益及び償却額、並びに駐車場使用料等のその他収入を加えたものが総収益となります。

（2）総費用

　総費用は、総収益に対応した費用として、維持管理費（維持費・管理費・修繕費等）、公租公課（固定資産税・都市計画税等）、損害保険料等をそれぞれ加算して求めます。

（3）純収益

　対象不動産の純収益は、一般に年間を単位として総収益から総費用を控除して求めます。

（4）建物に帰属する純収益

　ここでは土地と建物が一体となって獲得した純収益から建物に帰属する純収益を差し引いて土地に帰属する純収益を求めます（この手法を土地残余法といいます）。
　建物に帰属する純収益は、建物投資額への期待収益分と償却資産である建物投資額の回収分からなります。建物に帰属する純収益は、建物の初期投資額に元利逓増償還率（一定率で変動する建物に帰属する純収益の総和が建物の初期投資額と等しくなるような建物の初期投資額に対する利率）を乗じて求めます。

（5）標準的画地の純収益

　土地と建物が一体となって獲得した純収益から建物に帰属する純収益を差し引くことにより土地に帰属する純収益が算出されます。標準的画地上に最有効使用の賃貸用建物等の建設を想定しているので、標準的画地の純収益が求められることになります。

（6）未収入期間修正後の標準的画地の純収益

　「更地として」の鑑定評価においては、更地に最有効使用の建物を建築することを想定するので、最有効使用の建物を建築する期間中は収入が得られません。そこで最有効使用の建物を建築する期間分の修正を未収入期間修正率という形で設定し、未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益を求めることとしています。

（7）還元利回り

　還元利回りは、直接還元法の収益価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含みます。

（8）収益価格

　収益還元法によって求められた試算価格を収益価格といいます。

3. 原価法

　原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適正に行うことができるときに有効ですが、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適正に求めることができる場合はこの手法を適用することができます。

（1）素地の取得原価

　素材となる土地（素地）の標準的な取得原価は、対象不動産が造成完了後あまり期間が経過していない場合で、近隣地域の周辺等に類似の素地（山林等）の取引事例があるときに有効なものを求めることができます。

（2）造成工事費

　再調達原価は、建設請負により請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し発注者が請負者に対して支払う標準的な造成費に発注者が負担すべき通常の付帯費用を加算して求めます。この場合の標準的な造成費には、一般に対象不動産の造成に要した直接工事費、間接工事費及び一般管理費等が含まれます。一般管理費等は工事施工に当たる企業の継続運営に必要な費用をいい、一般管理費と請負者の適正な利潤とに分類されます。

（3）付帯費用

　発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とは、公共公益施設負担金、公租公課、開発申請費、販売費、広告宣伝費等の発注者が本来的に負担すべき費用です。このうち、再調達原価を求めるに当たって算入すべき公共公益施設負担金の範囲は、一般に造成地等の効用を直接的又は間接的に増加させるものを標準として、効用増につながらなくても、開発の規模・条件等によって当該地域において平均的に付加されるものを含むものとし、発注者が開発に当たり本来的に負担すべき通常の付帯費用として計上するものとします。また、宅地造成工事と併せて施工する必要のある開発区域内の公共公益施設の建設費も、工事原価に含めて計上することができます。

（4）再調達原価

　再調達原価とは対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。

（5）熟成度修正

　土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増価額を熟成度として加算します。この熟成度による増価修正を熟成度加算といい、再調達原価にこの増価分を加えて積算価格を求めることになります。

（6）積算価格

　原価法によって求められた試算価格を積算価格といいます。

（7）積算価格を求めることが出来なかった場合にはその理由

　既成市街地等においては土地の再調達価格の把握は困難なので、積算価格を求めることはできません。