固定資産評価用語辞典

　大規模工場用地とは、大工場地区に所在する工場用地のうち大規模な工場用地として利用される土地（おおむね20万平方メートル以上のものに限る）をいう。
　大規模工場用地の評価は、用途地区、「固定資産評価基準」第3節ニ（一）2（2）にいう地域等の区分を適切に行い、規模による価格の格差を反映させる方法によるものとする。ただし、規模の異なる大規模工場用地が連たんする場合等、さらに価格の格差を反映させる必要がある場合には、「大規模工場用地規模格差補正率表」（別表第8）によって求めた補正率によって、標準宅地の価格の補正を行い評価額を求める方法によるものとする。この場合において、市町村長は、大規模工場用地の状況に応じ、必要があるときは、「大規模工場用地規模格差補正率表」について、所要の補正をして、これを適用するものとする。

　大工場地区に所在する工場用地のうち大規模な工場用地として利用される土地（おおむね20万平方メートル以上のものに限る）の評価は、用途地区、「固定資産評価基準」第3節ニ（一）2（2）にいう地域等の区分を適切に行い、規模による価格の格差を反映させる方法によるものとする。ただし、規模の異なる大規模工場用地が連たんする場合等、さらに価格の格差を反映させる必要がある場合には、「大規模工場用地規模格差補正率表」（別表第8）によって求めた補正率によって、標準宅地の価格の補正を行い評価額を求める方法によるものとする。この場合において、市町村長は、大規模工場用地の状況に応じ、必要があるときは、「大規模工場用地規模格差補正率表」について、所要の補正をして、これを適用するものとする。
　これまで、具体的な規模格差補正率については、20万平方メートルの工場用地を標準地とした場合の標準的格差率が技術的援助の一環として、内かんで示されていたが、平成15年度評価替えにあたり、評価の均衡化・適正化を図る観点から、規模の上限を100万平方メートルから200万平方メートルへと拡大し、その補正率を追加した上で、規模格差補正率を新たに固定資産評価基準に規定することとしたものである。

　主として都市計画法で定める準工業地域、工業地域、工業専用地域内で敷地規模が9,000m²を超える工場、倉庫、流通センター、研究開発施設等が集中（3画地以上）している地区、あるいは単独で3ha以上の敷地規模のある画地によって形成される地区。工業団地、流通業務団地等においては、1画地の平均規模が9,000m²以上の団地は大工場に該当する。

　固定資産税は、原則として固定資産の所有者に課するものであるが、その所有者とは、土地については登記簿又は土地補充課税台帳に、家屋については登記簿又は家屋補充課税台帳に、それぞれ所有者として登記又は登録されている者をいい、償却資産については償却資産課税台帳に所有者として登録されているものをいうものとされている。
　固定資産税課税台帳には、納税義務者である所有者のほか、その課税標準である価格等についても登録されており、この固定資産課税台帳に登録されたところによって課税される。

　宅地の比準割合は、その他の宅地評価法において、標準宅地の単位地積当たり評点数に乗じて各筆の宅地の評点数を付設するための数値であり、固定資産評価基準別表第4「宅地の比準表」によって、奥行による比準割合×形状等による比準割合×その他の比準割合、の算式で求められる。

　「宅地」とは、建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地をいうものである(不動産登記事務取扱手続準則第117条ハ)。
　宅地の評価は、評価の拠点としての標準宅地の評点数(又は路線価)に基づき各筆の宅地について宅地の価格構成要素からみて標準宅地との較差を評点数によって求め、これに、一点単価を乗じて価格を求めるという方法によることと定められている。

　農地の生産力に影響を及ぼす度合いの強い要因のうち、同一状況類似地区内において生産力条件の相違を示す要因について、各筆の田の要因を比較して評点数を付設するための比準割合を求めるための要因格差率表をいう。 　要因格差の項目として固定資産評価基準第2章第2節では、状況類似地区内における標準田に対して各筆の田に特有なものとして

• 日照の状況
• 田面の乾湿
• 面積
• 耕うんの難易
• 災害

を掲げている。
　比準割合の算定方法は以下のとおり。

（1.00＋日照の状況＋田面の乾湿）×（1.00＋面積＋耕うんの難易）×災害＝比準割合

　地価公示価格とは、地価公示法に基づき国土交通省の土地鑑定委員会が標準地を選び、毎年1月1日現在の宅地標準地について国土交通省が公表する正常価格のことで、民間取引の指標とされ、公共収用の基準となるものである。
　固定資産評価基準では、その第12節経過措置において、宅地の評価において標準宅地の適正な時価を求める場合には、当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の1月1日の地価公示法による地価公示価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用することとし、これらの価格の7割を目途として評定するとされている。

　地上権、借地権等が設定されている土地については、これらの権利が設定されていない土地として評価するものとする。（固定資産評価基準第1章第1節三）
　土地の所有者に代表して課税する仕組みを採用していることに基づき、権利が設定されていない土地として評価を行うことから「更地主義」という。

　原則は、土地登記簿に記載されている土地については登記地積で、登記されていない土地については、現況の地積となる。
　例外として、登記地積が現況地積よりも大きい場合は現況地積とし、現況地積が登記地積より大きく、かつ登記地積によることが著しく不適当な場合は現況地積によることとしている。

　地目とは、土地を利用面から分類した名称である。
　土地に地目を付する理由は、土地の現況及び利用状況など土地の質的なものを表示するためであり、沿革的には、地籍上及び課税技術上の必要によるものである。
　固定資産評価基準においては土地の地目を、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地の9地目に区分している(評価基準第1章第1節一)。原則として、現況調査による。
　なお、土地登記簿上の地目は以下のとおりである。
　田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地
　このほか不動産登記事務取扱手続準則第118条により鉄道用地、学校用地についてはその旨表示する。

　市街地宅地評価法で区分される用途地区の一つ。主として都市計画法で定める準工業地域、工業地域、工業専用地域内で敷地規模が9,000m²程度までの工場、倉庫、流通センター、研究開発施設等が集中している地区をいう。

　地方税法349条1項は，土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準を、当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録されたものとすると定め、同項にいう価格について、法341条5号は、適正な時価をいうと規定する。
　最高裁判例（H15.6.26 第一小法廷判決 平成10年（行ヒ）第41号）では次のとおり示されている。
　「土地に対する固定資産税は，土地の資産価値に着目し，その所有という事実に担税力を認めて課する一種の財産税であって，個々の土地の収益性の有無にかかわらず，その所有者に対して課するものであるから，上記の適正な時価とは，正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格，すなわち，客観的な交換価値をいうと解される。」

　土地の評価は、固定資産評価基準(注1)に基づき各地目ごとに行う。
　固定資産評価基準における地目別の評価方法の分類は以下のとおりである。

　農地の生産力に影響を及ぼす度合いの強い要因のうち、同一状況類似地区内において生産力条件の相違を示す要因について、各筆の畑の要因を比較して評点数を付設するための比準割合を求めるための要因格差率表をいう。
　要因格差の項目として固定資産評価基準第2章第2節では、状況類似地区内における標準田に対して各筆の田に特有なものとして

• 日照の状況
• 農地の傾斜
• 保水・排水の良否
• 面積
• 耕うんの難易
• 災害

を掲げている。
　比準割合の算定方法は以下のとおり。

　繁華街とは、都市及びこれに準ずる市街地的形態を有する町村において、各種小売店舗が連たんする著名な商業地或いは飲食店舗、レジャー施設等が多い歓楽街など人通りの多い繁華性の高い中心的な商業地区にあるが、高度商業地区(I、II)と異なり比較的狭い幅員の街路に中層以下の平均的に小さい規模の建物が連たんしている地区をいう。

　標準宅地は、状況類似地域（地区）ごとに、道路に沿接する宅地のうち、奥行、間口、形状等からみて、標準的なものと認められるものを選定するものとする。
　平成16年6月8日最高裁判例「固定資産評価審査棄却決定取消請求控訴事件」においては、東京都港区赤坂に標準宅地として選定した画地が、地価調査の基準地であるが、画地条件において角地であったことが争点のひとつとなった。この点について、裁判所は、東京都が評価要領及び資産税部長通達において、地価公示地点（公示地）又は地価調査地点（基準地）が存する場合は、画地条件、利用用途及びその他の留意事項についての所要の条件を大きく逸脱していない限り当該地を標準宅地として選定する余地を残していることから、角地となる画地を標準宅地とすることを否定するものではないとし、重要な点は、鑑定評価において角地であることを十分に精査して評価していることである、としている。

　土地は、規模・形状・道路との接面関係等々においてそれぞれの個別的である。不動産鑑定評価に当たって、とくに取引事例比較法等の適用において、個別性を有する対象不動産と取引事例等とを直接的に比較することが困難であることから、近隣地域における規模・形状等が標準的と認められる画地を設定し、標準的な画地に対しての格差を求めることが分かりやすい。こうした規模・形状等が標準的と認められる画地を標準的画地という。

　主として第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、及び準工業地域内にあって、主として居住用家屋が連続している地区をいう。
　旧市街の街路条件が劣り小規模の画地が密集した住宅地域から郊外型の区画整然とした住宅団地まで、居住環境の程度、画地規模等に比較的差異が大きい。

　都市計画法で定める商業地域（おおむね容積率600％未満）、近隣商業地域内、あるいは、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、準工業地域内の幹線道路（国道沿い）に中低層(主として5階建以下)の店舗、事務所等が連たんする商業地区で、高度商業地区（I、II）、繁華街と比較して資本投下量が少ない地区をいう。

　不動産鑑定評価とは、不動産の鑑定評価に関する法律によれば、「土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する行為」と規定され、また同法により「他人の求めに応じて報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うこと」が不動産鑑定業と定義され、不動産鑑定士（補）以外の者が不動産鑑定評価を行うことは禁止されている。

　商業地区の周辺部、都市計画法で定める近隣商業地域若しくは第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、及び準工業地域内の小規模の店舗、事務所（低層利用の建物が多い）が多い地区をいう。幹線道路（国県道等）沿いの沿道サービス施設地が多く集まる地区も併用住宅地区となっていることも多いが、沿道サービス地域の画地規模は画地計算法における併用住宅地区の補正のない画地とは規模が異なることが多い。